BGH: Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen. Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen entgegengetreten. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Es besteht kein Raum für einen nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" (Az.:VIII ZR 294/10).

BGH-Urteil: Vermieter haben Anspruch auf Einbau funkbasierter Ablesegeräten

Im Zuge eines Regelaustausches wollte der Vermieter die bisherigen Heizkostenverteiler durch neue Funk-Verbrauchserfassungsgeräte ersetzen. Der BGH vertritt die Ansicht, dass die hierfür maßgebliche Vorschrift für Wärme- und Warmwasserzähler des § 4 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten erfasse und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern auch für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme gelte. Hingegen ergebe sich der Duldungsanspruch für den Einbau eines funkbasierenden Kaltwasserzählers aus § 554 Abs. 2 BGB. Es stelle eine Wohnwertverbesserung dar, wenn zum Zwecke der Ablesung die Wohnung nicht mehr betreten werden müsse. Mieter müssen demnach den Einbau funkgestützter Ablesegeräte in der Wohnung dulden.

Europäische Rechtsprechung

EuGH: Kostenerstattung bei Ersatzlieferung für mangelhaftes Verbrauchsgut

Die Richtlinie zur Regelung des Verkaufs von Verbrauchsgütern sieht vor, dass der Verkäufer dem Verbraucher für jede Vertragswidrigkeit des Verbrauchsguts haftet, die zum Zeitpunkt seiner Lieferung besteht. Bei Vertragswidrigkeit hat der Verbraucher Anspruch auf die unentgeltliche Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Verbrauchsguts durch Nachbesserung oder Ersatzlieferung, sofern dies nicht unmöglich oder unverhältnismäßig ist. In einem Fall wurden fehlerhafte Bodenfliesen geliefert, die der Käufer im Haus hat einbauen lassen. Abhilfe sei nur durch einen kompletten Austausch der Fliesen möglich. In einem anderen Fall wurde eine Spülmaschine gekauft, später montiert und dann ein Mangel entdeckt. Der Käufer verlangte neben dem Ersatz auch, dass die mangelhafte Maschine ausgebaut und die Ersatzmaschine eingebaut wird oder der Verkäufer die Aus- und Einbaukosten trägt. Die mit diesen Rechtsstreitigkeiten befassten deutschen Gerichte fragten den Gerichtshof, ob das Unionsrecht den Verkäufer verpflichtet, den Ausbau des vertragswidrigen Verbrauchsguts und den Einbau des als Ersatz gelieferten Verbrauchsguts oder die entsprechenden Kosten zu übernehmen. Die Gerichte betonen in diesem Zusammenhang, dass nach deutschem Recht der Verkäufer, den kein Verschulden treffe, nicht zur Vornahme dieser Handlungen oder zur Übernahme der entsprechenden Kosten verpflichtet sei. Mit seinem Urteil stellt der Gerichtshof fest, dass der Unionsgesetzgeber die Unentgeltlichkeit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands des Verbrauchsguts durch den Verkäufer zu einem wesentlichen Bestandteil des für den Verbraucher gewährleisteten Schutzes machen wollte. In einem Fall, in dem keine der beiden Vertragsparteien schuldhaft gehandelt hat, ist es gerechtfertigt, dem Verkäufer die Kosten für den Ausbau des vertragswidrigen Verbrauchsguts und den Einbau des als Ersatz gelieferten Verbrauchsguts aufzuerlegen, da diese Zusatzkosten, die notwendig sind, um den Austausch vorzunehmen, vermieden worden wären, wenn der Verkäufer von vornherein seine vertraglichen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt hätte. Die Verpflichtung des Verkäufers zur Übernahme dieser Kosten besteht unabhängig davon, ob der Verkäufer nach dem Kaufvertrag zum Einbau des gelieferten Verbrauchsguts verpflichtet war (C-65/09 und C-87/09).